Pre poskytovanie úverov vydala Národná banka Slovenska na rok 2015 viacero odporúčaní, ktorými sa banky musia riadiť. Niektoré z nich platia už od marca, ďalšie vstupujú do platnosti postupne počas roka. V platnosti zostáva výška štátneho príspevku pre mladých pri poskytovaní hypotekárnych úverov pre klientov do 35 rokov.

1. odporúčanie sa týka poskytovania úverov nad 90% z hodnoty nehnuteľnosti

Banky postupne do januára 2017 budú musieť znížiť celkový podiel novoposkytnutých úverov s financovaním nad 90% LTV (loan to value) na úroveň 10% z celkového počtu novoposkytnutých úverov.

LTV predstavuje pomer výšky hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti.

Banky zrejme nezrušia 100% financovanie, tak ako sa o tom hovorí, ale sprísnia podmienky. V prvom prípade klienti takéto financovanie nebudú chcieť z dôvodu vyššej úrokovej sadzby. V ďalšom prípade nebudú spĺňať podmienky na získanie 100% hypotéky.

Ak banky doteraz poskytovali hypotéku 100 000 eur pri hodnote nehnuteľnosti 100 000 eur, tak pri nových podmienkach by výška hypotéky v tomto prípade nemala presiahnuť 90 000 eur.

V praxi to znamená, že pred kúpou nehnuteľnosti si klienti budú musieť nasporiť minimálne 10% z kúpnej ceny.

2. odporúčanie sa týka dokladovania príjmu

Banky prestanú poskytovať úvery bez dokladovanie príjmu (doteraz pri 50% LTV) a úvery, kde klient preukazuje príjem prostredníctvom čestného prehlásenia o príjme. Od 1.3. sú banky povinné striktne dodržiavať dokladovanie príjmu a jeho výšku overovať z nezávislých interných alebo externých zdrojov (Sociálna poisťovňa).

V praxi to znamená, že klienti, ktorí nevedia zdokladovať svoj príjem, nedostanú hypotéku.

3. odporúčanie sa týka maximálnej doby splatnosti úverov

Banky prestanú poskytovať úvery, ktorých splatnosť presahuje nasledovné hodnoty:

Pri úveroch založených nehnuteľnosťou, medziúveroch a stavebných úveroch: 30 rokov. Podiel nových úverov so splatnosťou nad 30 rokov by na štvrťročnej báze nemal presiahnuť 10 %.

Pri ostatných úveroch (napríklad spotrebných): 9 rokov v období od 1. marca 2015 do 31. decembra 2015 a 8 rokov v období od 1. januára 2016

Toto odporúčanie sa ani tak netýka hypotekárnych úverov, ale skôr spotrebných úverov, ktoré dnes banky poskytujú s dobou splatnosti 10 rokov. Vo väčšine bánk je splatnosť hypotéky nastavená na maximálne 30 rokov a súčasne maximálne do 65. roku veku žiadateľa.

V praxi to znamená, že klienti si musia zvážiť, či je pre nich výhodnejšie zvoliť dlhšiu dobu splácania úveru pri nižších splátkach alebo kratšiu dobu splácania pri vyšších splátkach. (Viac v článku 4 najčastejšie chyby pri riešení hypotéky)

4. odporúčanie sa týka úverov, kde splátka rastie, tzv. progresívne splácanie

V súčasnosti niektoré banky poskytujú progresívne splácanie hypotéky. V prvých rokoch spláca klient len úroky, ale má nižšiu splátku. Neskôr sa splátka zvyšuje a klient začína postupne splácať aj istinu. Tieto typy úverov sú pre klienta nevýhodné a môžu ho zaťažiť v budúcnosti vyššou splátkou. Odporúčanie NBS ukladá bankám, aby neposkytovali úvery, kde sa presúva zaťaženia klienta na neskoršie obdobie.

V praxi to znamená, že banky prestanú poskytovať takéto úvery.

5. odporúčanie sa týka limitu na ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver aj v prípade nárastu úrokových sadzieb

Banky musia preverovať schopnosť klienta splácať úver aj za predpokladu, že dôjde k nárastu úrokových sadzieb o 2%. (Príklad: Ak v roku 2014 chcel klient brať hypotéku a mesačná splátka bola 400 eur pri príjme 800 eur, tak v roku 2015 môže klient získať pri rovnakom príjme úver, kde maximálna splátka bude 300 eur.) Inak povedané, ak vychádza dnes klientovi z jeho príjmu na splátku hypotéky pri úrokovej sadzbe napríklad 2.1% sadzba, tak sa bude posudzovať, či má klient dostačujúci príjem aj pri úrokovej sadzbe 4,1%.

V praxi to znamená, že banky sprísnia podmienky pri posudzovaní bonity klienta. Určitá kategória klientov už nebude môcť získať úver v takej hodnote ako v roku 2014.

6. odporúčanie sa týka refinancovania úverov

Pravidlá pre refinancovanie budú naďalej platiť, ale iba pri úveroch, kde nedochádza takmer k žiadnemu navýšeniu istiny (maximálne navýšenie je 2.000,- eur, resp. 5% zo zostatku). Pri úveroch s vyšším navýšením už bude nevyhnutné dokladovať príjem .

Príklad 1. Refinancujem úver so zostatkom 40.000,-eur a žiadam úver vo výške 41.500,-eur. V tomto prípade nemusím dokladovať príjem.

Príklad 2. Refinancujem úver so zostatkom 40.000,-eur a žiadam úver vo výške 55.000,-eur. V tomto prípade už musím dokladovať príjem.

V praxi to znamená, že refinancovať úver s navýšením istiny budú môcť len klienti, ktorí vedia zdokladovať príjem.

Na prvý pohľad môžu zmeny vyznieť v neprospech klienta. Ak banky nechcú pripustiť zvyšovanie podielu nesplácaných úverov, tak sú úpravy nevyhnutné. V prípade, že by došlo v budúcnosti k zvýšeniu tohto podielu, tak by banky boli nútené navýšiť úrokové sadzby. To by sa klientom páčilo menej.

Hana Kiššová