Hovorí sa, že „mýliť sa je ľudské“. Pri riešení hypotéky nás omyly a chyby môžu priviesť až k exekúcií alebo k strate peňazí. Najviac chýb robíme pod finančným tlakom a vo finančnom strese. To znamená, keď niečo veľmi chceme, ale nemáme na to peniaze.

Všetky poučky a fakty o hypotékach sú v článku Hypotéky. Naučili sme vás Prečo a ako refinancovať úver. Už viete Ako funguje hypotéka so ŠPM. A nezaskočia vás Novinky v hypotékach v roku 2015.

Poďme sa pozrieť na 4 najčastejšie chyby pri riešení hypotekárnych úverov.

1. Zlý odhad výšky nákladov spojených s hypotékou

To, čo nás najviac zaskočí pri hypotéke nie je ani splátka, ani úroková sadzba a nie sú to ani poplatky. Všetky tri ukazovatele vieme ešte pred čerpaním hypotéky.

To, čo nás najviac zaskočí je:

A, zistenie, že kúpa vlastného bývania nezahŕňa len splátku hypotéky, ale aj mnoho ďalších nákladov

(nájomné – 100 – 250 eur, elektrika, plyn, voda, daň za byt, koncesionárske poplatky, káblová TV, internet, poplatky v bytovke, odvoz odpadu a iné) Ak počítame so zmenou výdavkov po kúpe nehnuteľnosti cez hypotéku, tak je potrebné k výdavkom na splátku hypotéky pripočítať aj vyššie spomenuté. Navýšenie oproti očakávaným výdavkom môže byť od 100 do 500 eur mesačne.

B, zistenie, že aj keď sme si x krát prepočítali náklady na výstavbu nového domu, aj tak nám to nestačí. V takmer 100% prípadoch, v ktorých sme riešili v našej firme úver na výstavbu, našim klientom nestačila pôvodná výška hypotéky. Dvakrát meraj a raz rež alebo 10 krát spočítaj, pridaj 30%, potom 10 krát spočítaj, pridaj 10% a snáď to bude stačiť. 🙂

2. Doba splatnosti hypotéky

„Chcem úver čo najrýchlejšie splatiť a aby som čo najmenej preplatil.“ Takto to všetci chceme. Problém je, že to tak jednoducho nefunguje. Aj by fungovalo, ale nemáme dostatočné príjmy na splátku hypotéky.

(Príklad: Pri výške hypotéky 100 000 eur, úrokovej sadzbe 2,1% pri 30 ročnom splácaní je mesačná splátka 374 eur. Celkové preplatenie je 134 870 eur. Pri 15 ročnom splácaní hypotéky vo výške 100 000 eur a sadzbe 2,1% je mesačná splátka 648 eur. Celkové preplatenie je 116 660 eur.)

Určite by sme radi preplatili len 16 660 eur namiesto 34 870 eur. Problém je mesačná splátka 648 eur, na ktorú nemáme. Ak by sme aj mali možnosť niektorý mesiac odložiť sumu 648 eur, tak máme strach, či by sme to zvládli každý mesiac najbližších 15 rokov.

Existuje riešenie. Nastavme dobu splácania na 30 rokov. Budeme banke fixne splácať 374 eur mesačne. Buďme optimisti a predpokladajme, že najbližších 15 rokov si budeme vedieť sporiť 274 eur. (648 – 374 = 274)

Po 15 rokoch:

Zostatok istiny na hypotéke 57 800 eur

Zaplatené úroky do banky 25 239 eur

Nasporená suma v sporení (pri 3% úroku) 62 345 eur (274 eur mesačne na 15 rokov)

Ak z nasporenej sumy 62 345 eur vyplatíme zostatok istiny v banke 57 800 eur, tak nám zostane 4545 eur. Do banky sme síce zaplatili úroky vo výške 25 239 eur, ale ak od tejto sumy odrátame 4545 eur, tak nám vyjde čistá strata z čerpaného úveru. To je 20 694 eur.

Ak by sme nastavili dobu splácania hypotéky na 15 rokov, tak preplatíme 16 660 eur. Ak nastavíme dobu splácania na 30 rokov, ale popri tom si 15 rokov budeme sporiť, tak preplatíme 20 694 eur. Je to viac, ale… Splátka do banky je fixná, ale mesačné sporenie je voľné. A v tom je práve ten rozdiel.

Ak by sa nám podarilo zhodnotiť peniaze v sporení len o 1% viac, tak je variant s 30 ročným splácaním hypotéky a 15 ročným sporením výhodnejší ako variant splácania hypotéky na 15 rokov.

Viem, je to trochu zložité a v banke nám to nepovedia. Pre banku je podstatné, aby sme splácali čo najdlhšie s čo najvyššími splátkami.

3. Zbytočne vysoká LTV

V poslednom období sa vynoril na bankovom trhu pojem LTV (z angličtiny Loan to value – „pôžička za hodnotu“ alebo „peniaze za protihodnotu“). V bankovom žargóne sa používa už dávno. Na základe odporúčaní NBS o znížení podielu hypoték so 100% LTV sme sa začali s týmto pojmom stretávať častejšie.

Ak má klient k dispozícii okrem hypotéky aj iné zdroje financovania svojho bývania, je určite výhodnejšie vziať si hypotéku s menšou výškou LTV.

LTV predstavuje pomer výšky hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti. Banky poskytujú účelové hypotéky vo výške 70 – 100 % LTV. LTV má značný vplyv na výšku úrokovej sadzby, ktorú klient dostane. Čím nižšie LTV, tým je banka spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.

Rozdiel v úrokovej sadzbe pri LTV 70 a LTV 100 môže byť až 2%.

Od roku 2015 bude veľmi náročné získať hypotéku s LTV 100%, resp. bude oveľa drahšia a tým nevýhodnejšia.

Riešenie:

1, Mať nasporených čo najviac vlastných finančných prostriedkov.

2, Využiť kombináciu hypotéky s úverom zo stavebného sporenia.

3. Dať ako protihodnotu (založiť) okrem kupovanej nehnuteľnosti aj inú nehnuteľnosť (napr. rodičovský byt/dom) (V momente, keď bude postačovať ako protihodnota voči úveru len kupovaná nehnuteľnosť, tak je možné rodičovský dom/byt vyňať zo záložného práva).

4. Nedostatočná komunikácia s bankou

Banka je podnikateľský subjekt. Správa sa trhovo a hľadá možnosti ako najviac zarobiť. Zároveň sa musí správať proklientsky, lebo inak by nemala na kom zarobiť.

V praxi to znamená, že nám banka jednou rukou bude ponúkať peniaze (vo forme sporenia alebo úverov), ale druhou nám ich bude brať (vo forme poplatkov a úrokov).

My klienti musíme pristupovať k banke ako k inštitúcií v ktorej si kupujeme tovar aj službu. Ak si kupujeme tovar v hypermarkete, tak hľadáme najnižšiu cenu s čo najvyššou kvalitou. Ak sa ideme dať ostrihať, tak očakávame službu s primeranou cenou ku kvalite služby.

Začnime sa správať aj k banke ako k hypermarketu a hľadajme lepšiu kvalitu s čo najnižšou cenou. Nebojme sa jednej banke ukázať, že iná banka nám ponúka lepšie podmienky. Ak má banka záujem o nás, tak zníži svoju ponuku. Ak nie, tak ideme do inej banky. Pracovník banky, ktorý nám sľubuje, že banka sa o nás postará, tu o mesiac nemusí byť. Nemusíme byť lojálni voči pracovníkovi banky, buďme lojálni voči sebe a voči svojím peniazom.

Zvýšiť komunikáciu s bankou je potrebné najmä v období výročia fixácie. Niektoré banky majú podmienku, že ak im neoznámime, že chceme náš starý úver vyplatiť, tak aj napriek tomu, že sme vo výročí fixácie, tak nám vyrúbia poplatok za predčasné splatenie.

Mimoriadne splácanie hypotéky bez poplatku je možné:

raz ročne 20 % zo zvyšku hypotéky, resp. z celkovej istiny
pri obnove fixácie úrokovej sadzby, to znamená pri výročí fixácie (spravidla po 1., 3. alebo 5. roku od čerpania hypotéky)
prostredníctvom zrýchleného splácania cez smartbanking (klient robí malé mimoriadne splátky viackrát ročne bez toho, že by upozornil banku)

Výhoda mimoriadnych splátok spočíva v skrátení doby splácania hypotéky, resp. v znížení istiny, ktorú musí klient zaplatiť banke. Klient v tomto prípade zaplatí banke oveľa menej ako keď nevyužíva mimoriadne splátky.

Je dôležité upozorňovať na potenciálne chyby a riziká. Denne prichádza mnoho ľudí o peniaze nerozvážnymi rozhodnutiami Aj to je jeden z dôvodov, prečo odporúčame finančnú gramotnosť ako jeden z povinných predmetov do škôl.

Milan Kalmancai